2006：房价当先 2007：更多挑战
<br><br><br><br><br>2006年终于在纷纷扰扰中结束了，但有两个从2006年年终延续到2007年年初的热点话题一时还不会变：一个就是对宏观调控的反思，还有一个就是对2007年房价的预测。从决策层到专家学者再到平头百姓，“反思”成为中国房地产业的主基调：经历了严厉而决然的宏观调控后，房价除了在统计数字上表现出一些“温婉”外，我们目之所及之处仍是“涨”字当先。那么，如何看待今年的调控风暴？房价是不是仍将是众矢之的？我们的房地产公司在这场调控风暴中扮演了什么样的角色？他们又该如何走下去？所有这些疑问都萦绕不散。 <br>
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<br>宏观调控有其双面性<br>
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<br>对于今年来说，5月17日惊鸿出世的“国六条”及随后的九部委细则即“国十五条”是最具代表性的调控符号。可以说，“国六条”内容全面，强调与前期政策的承接，承接中体现出调控思路和措施的适度转变，但真正的杀手锏出现在“国十五条”中：“70%/90”政策（也称“三限制”）、营业税征收期限延至5年、35%项目自有资本金限制。这些政策当时一度使业界惊呼 “房地产开发商的好日子结束了”。<br>
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<br>的确，“三限制”政策给不少开发商的项目规划与工程进展带来障碍。不符合条件的项目都在等待与观望，拿地也受到很大影响。但是，在开发商承担政策成本的同时，由于很多项目推迟入市，市场供给也受到一定量的压缩，而一旦在某个符合政策要求的节点集中放量，那么谁也不能保证房价不会反弹。另一方面，尽管今天在很多悲观者看来，宏观调控没有起到降低房价的作用，但其实不可否认的是，如果没有宏观调控，也许房价早就坐上了速度更快的“过山车”。因此，宏观调控对房价的平抑作用是不能被忽视的。政策的正副作用相互消长，到底能对房价产生怎样的影响，还有待在2007年继续观察。<br>
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35%的项目自有资金率的限制对房地产市场的影响也要从两方面分析。<br>
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一方面，如果这一规定得以严格实施，则是对一些缺乏自有资金、实力不足的中小开发商的致命打击。从最低自有资金充足率35％到今年11月北京银监会重申央行“121文件”中“楼盘封顶之前不得按揭”的规定，无不传达着“千方百计要堵住开发商空手套白狼套路”的信息。正是在被歪曲的“四两拨千斤”思路的指引下，一批不具备开发实力的企业在房地产市场上浑水摸鱼，而随着指向性明确的政策规定不断出台，他们的生存空间被不断压缩是理所当然的。而改变“空手套白狼”式的生存手段，也是大势所趋。当开发商意识到抵制与骂娘都没有用的时候，自然的分化便决定了他们不同的命运：要么跻身上述三类企业，要么走人。<br>
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但另一方面，按照目前银行与开发商的紧密关系，如果银行无法严格执行这一规定，则资金链危机对于开发商来说，就远没有我们预测的那么严峻。<br>
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大体看来，短期内一系列宏观调控政策起到了一定的调控作用，但随着市场对政策的消解，行政手段对市场的作用力越发呈现出疲软态势。不过从长期看，今年的宏观调控将对房地产市场的长远发展起到历史性的作用。而鉴于对今年调控效果的反思，明年的调控思路理应更加完善。<br>
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房价 房价 还是房价<br>
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说到2006年的宏观调控，就不能不说到房价问题。如果房地产领域也搞一个类似胡润排行榜之类的“最热门话题排行榜”的话，“房价”一词肯定可以当之无愧地荣登榜首。是什么让全国人民以大炼钢铁的热情对待房价的大讨论？原因有很多。<br>
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首先，在中国，房价是关乎民生的大问题，不仅是经济问题，还已经上升到了政治层面。“居者有其屋”的传统观念长期占据着中国人的内心深处，居无定所是国人心中最大的悲哀之一。因此，“人人都应拥有自己的房产”是这个十几亿人口大国公民们的愿望，当然这个理想是不能把租房包括在内的。因此，买房子、买得起房子成为必要需求。这时，房价问题就至关重要。当民众发现市场上的房价不断上涨，而越来越多的人可能买不起房子时，对市场经济的愤懑与怨恨便顺理成章，自然形成了希望在这一领域施行政府干预的愿望。<br>
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其次，对房地产开发商群体形象的不满导致民众对房价的不满。房地产业的起步到今天不过10年，而开发商积累财富的速度与其产业发展速度同样惊人。这就难免导致“暴利说”及民众对开发商群体的敌对态度。因此，无论开发商群体如何辩驳，其中也不乏优秀企业努力作为，始终很难改变这种敌对态势。对开发商的不信任，自然延展到对房价的不满，言必称房价高成为习惯。<br>
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第三，媒体的推波助澜令房价问题更加放大化。在这个舆论更加开放和自由的时代，言论出口越发畅通。不仅传统纸媒需要制造话题，铺天盖地的网络传媒充当了最大的传播平台，从而人们对房价的关注被成倍放大了。从某种程度上说这是好事，但同时被放大的话题也容易被扭曲。<br>
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最后一点原因就是国内有效投资渠道的匮乏和传统投资理念决定了房价被关注的必然性。这一点很容易理解，国人向来偏好把住房作为最佳投资品，加之金融市场上可供个人选择的可靠投资产品实在不多，因此房产成为财富出口，房价自然成为投资风向标。最近随着股市转牛，对房价的关注度可能会得到稍许缓解。 <br><br>
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