2006：房价迷局 供不应求导致房价居高不下

2006：房价迷局 供不应求导致房价居高不下
www.tyfcw.com 类别：今日要闻 发表于：2007-1-5　
来源于：南方周末 作者：　【打印本页】　【关闭窗口】

连续两年，房价都牵动着上至中央领导、下至黎民百姓的神经，成为全社会瞩目的焦点，房价问题早已越出单纯的经济范畴而成为一个兼具社会政治属性的全局性问题。

在2007年的新年特刊里，《南方周末》首度开设“年度焦点”栏目，而“房价迷局”则当仁不让地成为本栏目的第一个焦点。

究竟是什么力量，让房价在强大的宏观调控压力下坚挺依然，成为困扰全社会的“迷局”？究竟有什么良方，让“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古夙愿变成现实？

在半个多月的时间里，《南方周末》记者的足迹遍及房地产市场的所有相关环节——中央部委、地方政府、开发商、商业银行、房产中介、投资者、消费者，试图在这种拉网式的采访中，寻找问题的答案。

对第一个问题，答案出人意料地简单——供不应求导致了商品房价格居高不下。供求关系决定价格，供不应求就会涨价，这个连中学生都明白的道理在现实中居然被那么多社会精英忽视，发现这一点着实令我们感慨。

但是，商品房为什么会供不应求，答案却绝非几句话所能概括。

对于第二个问题，也许我们这个星球上没有几个国家找到了答案，但各国的经验告诉我们，中低收入人群的住房需求主要应由政府来满足：市场的归市场，政府的归政府，只有这样才能较好解决住房问题。

市场不是万能的，但没有市场是万万不能的。尽管高房价引发了如潮怨言，但绝不能因此全盘否定1998年以来的住房制度改革——仅仅是人均住房面积从7.5平方米提高到26平方米这一个数字，就足以说明市场化改革的巨大成绩。无论如何，目前的问题都是前进中的问题。


开发商大腕异口同声称是供不应求推动房价上涨


　□本报记者 戴敦峰 张春蔚

11月13日，国家发改委、统计局联合发布了全国70个大中城市10月份的房屋价格调查。调查显示，70个城市房价同比上涨6.6％，北京涨幅高达10.7％，列全国第一。

2005年以来出台了一系列旨在平抑房价的宏观调控政策，然而房价却逆势走高。粗略估计，2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨了50％以上，广州涨了80％，北京涨了一倍，上海涨了两倍。

在这一过程中，作为商品房交易的卖方——房地产开发商究竟扮演了什么样的角色？他们如何看待房价飞涨的成因？宏观调控政策对于他们又起到了什么样的作用？

买的远比卖的多

“供不应求的市场关系造成了房价高涨。”无论是任志强、潘石屹还是张宝全，每个接受本报记者采访的房地产商在这个问题上都给出了“标准答案”。

被称为“地产总理”的北京华远集团总裁任志强给出了房价上涨的四种原因：第一是成本推动，包括土地成本的提高，税费的增加等；第二是质量提高推动，过去的房子可能没有厨房卫生间，现在房子的品质已大大提高；第三是需求推动，供不应求，价格必涨；第四是结构型推动，比如经济适用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，总体价格上升。

“这四种原因都在推动房价上涨，但供需是最主要的原因。”任志强说。

至于商品房为什么供不应求，任归因于多个方面。

“北京已经连续两年没有完成商品房供地任务。”任志强援引官方数据说，2005年公布的1500公顷供应量实际没有完成，今年公布1600公顷，现在已到年底，只完成57％。

能盖房子的地少了，房子自然就少了，任志强认为这是一个理所当然的逻辑。事实似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面积比上年下降27％。

土地供应量下降和商品房竣工面积减少的同时，商品房销售却节节走高。以11月的数据推算，北京的商品房销售面积，去年比前年增长了5.6％，今年又比去年增长了10.8％。

任志强认为，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一个重要原因。

通俗地讲，住房私有化率就是私人拥有住房的比例。2005年，全国住房私有化率是85.8％，宁波、烟台、襄樊等二线城市达到了96％-98％，北京、上海等大城市私有化率则不到80％。这就是说，20％多的大城市居民有买房子的需要。

在任志强看来，一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。

他援引国务院文件说，中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决，而不是让他们购买商品房。

“1998年房改之后的经济适用房政策不好。有钱人买了，挤占了别人的权利；没钱人买不到，所以就去挤商品房。”

多种因素共同作用下，商品房出现了严重的供不应求。数据显示，近年来全国每年增加800万户城市居民，但新增商品房供应量却不到400万套，而且差额主要集中在大城市。

他认为，大城市的公共服务完备，医疗教育最好，水暖电气交通都有政府补贴，自然对富人的吸引力大，这些公共服务自然也会在房价中体现出来。“煤在山西生产，污染留在山西，财富却消费在了北京。”对本地人而言，“享受了外地财富带来的繁荣，就得有承受高物价、高房价的心理准备。”

“除非有一天山西也能提供这么好的公共产品，富人们不用集中到北京来，北京商品房的供需才会平衡。”任志强说。

这两种人就不该买房？

“我们从来不认为房价涨得快。”任志强说。

在任志强看来，合理的房价增长第一是不高于GDP增长速度，第二是不高于人均收入增长速度。“1998-2003年期间全国房价平均增长3.5％，而全国城镇居民收入的增长是9％。2004年之后由于土地减少，北京房价增长超过9％，这几年北京人均收入增长达到了11％-13％。”

谁在说房价涨得快？任志强认为，有两种人，一种是中低收入人群，一种是20-29岁的年轻人。

“如果平均收入增长是11％-13％，那么高收入人群的增长就应该是20％-25％，中低收入人群应该是低增长甚至负增长。对于高收入人群来说，房价和收入增幅比是下降的，对中低收入人群来说房子确实是越来越贵，但他们的住房应该由社会住房保障体系负责，不应该挤进来买商品房。”

还有一部分人就是20-29岁的人。国家统计局城调总队的调查显示，中国20-29岁的年轻人住房私有化率超过了78％。对此，任志强完全不予认同。“这个比例是非常高的。20-29岁之间的人你有什么能力自己买房？我们以前35-40岁才能分到房子。你29岁才工作几年？5年，有多少积累？首付都不够，可竟有78％的人有了私房！”

走出“神话时代”

房价高涨，房地产行业直接受益，中国的房地产商们也一度成为“暴利”和“奸商”的代名词。但是任志强完全不这么认为，他说，房地产全行业的利润还比不上一家中石油。

“2005年，5.6万家房地产开发企业的利润是1100亿，比2004年增长了100亿，而政府的土地出让金是5800亿，比2004年增长了近一倍。1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，但今年一年预计就会达到1万亿。”任志强列举官方统计数据说。

5800亿土地出让金占3万亿财政收入的1／5-1／6，这还没算房地产业的各项税收增长。

2005年各地房地产商均被爆出恶意炒作抬高房价的丑闻，上海一家房地产商甚至“制造”出一批姓名为1、2、3、4、5的人“购买”房屋，以制造销售旺盛的假象。这也成为房地产商恶名之始。

然而房地产商们并不认为这是房价上涨的根本原因，他们坚持开发商就算恶意抬高也只能影响到局部房价，整体房价仍然由供求关系决定。

北京今典集团董事长张宝全前不久写了篇题为《十五年的心情》的文章，回顾了房地产业15年的历程。

他写道：我不讳言，我是那个（关系和暴利）时代的“既得利益者”，但随着2004年招拍挂制度强制实施之日起（业界称为“8•31大限”），“神话时代”结束了。

也许惟一没有从那个时代中走出来的，反而是购房者的心态，反而是舆论的声音，人们仍然在对那个时代或津津乐道、或义愤填膺，仍然不断地有人拿地产商的道德大做文章，赚取掌声和噱头。

为什么会有这种滞后效应呢？张宝全的解释是：虽然“神话时代”结束了，虽然市场规范了、法规制度成熟了、土地供应公开透明了，开发商再也不能“偷天换日”地挣“黑心钱”了，但这并不意味着购房者就能够少掏钱了！

他写道：这是一个听起来异常刺耳、也让人觉得难以接受的事实，但总要有人把这个事实指出来。就像鲁迅笔下一心盼望“革命”的人们，终于“革命”了，却发现“革命”后一切照旧，虽然自己平日痛恨的一部分人“倒了霉”，但自己的日子却并没有什么改善。

“尽管我身为开发商，但我还是毫不忌讳地说，如果真的是因为开发商的贪得无厌、道德沦丧，造成了房价居高不下，居者不能得其屋，那事情就太好办了。”

“越是成熟的、按照其自身规律发展运作的市场，对其成员的道德水准的依赖就越低，房地产市场也是如此。”


两个家庭：被房价改变的生活


　

□本报记者 赵小剑

昔日“被迫”，如今“庆幸”的决定

看着几乎一天一变脸的房价，郝虎一直在庆幸自己当初的决定，尽管这个决定是被迫做出的。

2003年那场可怕的非典，让郝虎和女朋友顾青都感到生命无常。当时，研究生快毕业的顾青正在学校准备GRE考试，不料，非典越来越凶，身边竟也有同学感染，还有老师的家属因此去世，最后整个学校都被封了。每天郝虎端着在租住的房子里熬好的鸡汤去看顾青，两人隔着学校锈迹斑斑的铁栅栏说几句话，聊几句天。郝虎要顾青坚强，相信一定会有两人拥抱的那一天。顾青满眼泪水，在满世界的消毒药水味道中，郝虎熬的鸡汤飘着惊人的香气。

在北京“解除隔离”的那一天，顾青决定嫁给郝虎，但遭到了父母的反对。原因是郝虎没有房。郝虎在北京的一家国有大型设计院工作，单位承诺会集资建房，再以成本价卖给职工（因为政策有限制，不允许叫“集资建房”，叫“公房上市”），但是得排年头，哪年能排上要看和领导的关系如何。领导经常对郝虎说：“小郝啊！你好好干啊！房子会有的！”

郝虎心知肚明，分在同一设计院的大师兄孩子都好几岁了，也没有排上集资建房的队。他对此不抱太大希望。看看外面的商品房，拿事业单位工资的郝虎觉得力不从心。

可是不能因为没有房子就不结婚呀！郝虎心里暗暗使劲。那天在未来的丈母娘家，郝虎再次展示了他的招牌鸡汤，二老连连说好，但到了房子问题上，态度还是那么坚决。其实顾青家并不缺房，但长辈就是不想让女儿吃亏。有房子是男人有能力的标志。

郝虎决定自己动手、丰衣足食。他先找到小商贩刻了个“萝卜章”，然后伪造了一份经济适用房申请的单位收入证明。之所以不找自己的领导去开，是因为这种大型国有事业单位的“办公室政治”比企业有过之而无不及，更重要的是要是知道你自己在外面买了房，单位的排队房就会彻底泡汤了。

郝虎去那个超大型的经济适用房售楼处时，脸上在滴滴答答地淌着汗。天热是一方面，心里实在是太紧张了。郝虎从小到大，一直是标准的好学生，从不说谎。不过今天，郝虎决定拼了。

出乎他意料的是，售楼大姐只是轻轻瞟了一眼他的证明，就开始让他选户型和位置，并没有为难他的“萝卜章”。郝虎大声地呼了一口气，北京夏日低闷灰暗的天空好像瞬间开阔了。

几个月之后，郝虎和顾青如愿住进了新居，婚礼也是在新房举行的。婚礼那天，郝虎喝得酩酊大醉，心里却异常的踏实——在这个1000多万人口的大都市，终于有一室灯光是属于自己的了。不过，他对未来的交通生活其实是准备不足的。

郝虎的工地在东四，每天从北五环外到东四单程至少一个半小时。天不亮就走，天黑才回家，真正的披星戴月。而那小区正处于城乡接合部，路况极差，每天都有一片一片的人在等着几辆仿佛马上要被涨破肚子的公交车。郝虎最终选择冒着生命危险坐“蹦蹦车”去地铁站。一辆辆绿甲壳虫般的蹦蹦车颠簸在土路上，好像随时都会散架，而身边经常是驮满水泥的大货车呼啸而过。郝虎总觉得如果那些大车撞上他坐的“蹦蹦车”，会像大象踩死一只蚂蚁那么容易。

两年时间房价翻番

就在郝虎挣扎在上下班路上的时候，大学同学李木来到了北京。李木是郝虎最好的朋友和老乡。大学毕业后，分回了新疆的设计院。在他们工程行业，新疆的设计院比北京的体制更加僵化。李木看着设计院的老同志们，就能想象自己在这里退休时的样子，干一样的活，喝一样的茶，吃一样的饭。李木选择奋力一搏，毅然辞去了设计室副主任的职务，卖掉设计院分给他的房子，揣着十几万元来到了北京。

和他一起来北京的还有他刚结婚的妻子武静，新疆大学中文系的研究生。刚来北京，中文系的研究生就领教了找工作难的程度。她一再降低身份，最后在一所小学的分校当起了临时老师，每个月只有两千块钱。

李木正准备把从新疆带来的钱在北京付个房屋首付的时候，家里传来了不好的消息——父亲食道癌做手术需要不少钱。李木没什么犹豫，将八万块钱寄回了家。父亲是这个家的天。李木永远忘不了，有一年自己腿摔骨折了，父亲用自行车推着他去上学。新疆的雪啊！一直会下到人膝盖那么厚。父亲就推着车在雪里艰难地挪着步，并把围巾围在李木的脖子上。当时李木就在想，如果将来哪天自己念书念出来了，一定要好好报答一下父亲。可现在呢？医生说，幸亏发现得早，生存的希望是很大的。李木对不想做手术的父亲发了火，说就算为了他也要做。李木还要把父母接到北京来，帮他们带孩子呢！

寄钱回家给父亲的事情，武静什么话也没有说。但是李木知道，她是不高兴的。武静一直在乌鲁木齐长大，吃苦不算多。现在为了保证不因堵车而迟到，要每天6点钟起床，骑大半个小时的车去上班，北京冬天的大风有时会把人吹跑，冷得疼到人的骨头里。武静一直在看学校周围的房子，甚至选好了一个小户型。每当李木心疼她，想把租房子的地点换到离她学校近一点的时候，她总是说：“这不是快买房了吗？就几个月了，现在这边的房租比那边便宜不少。”

一下子拿走了八万，首付肯定是不够了，哪怕是最小的户型，而且身处北京，总得手头留一点余钱，万一生个病什么的，医药费会像吸血鬼一样一个晚上花光你所有的储蓄。“没关系，我们还年轻，再攒两年钱，肯定就能买了，别着急！”李木充满惭愧地鼓励道。出于内心的愧疚，李木还是把家搬到了离武静学校近的地方，宁愿自己骑自行车外加挤公交地受折磨。

然而，事情完全出乎李木的料想，北京的房价这两年像是坐上了热气球。当年他们看好的房子均价6000多元一平方，现在已经涨到了12000元，而且还没有小户型。李木的工资从原来的4000多涨到6000多，武静也不过三千出头，去掉交房租和日常开销，对于北京均价10000元一平方的房子，无论如何也拿不出首付了。关键是这种趋势丝毫没有逆转的兆头。房价还是在顽强地创新高，任李木、武静怎么踮脚蹦高都够不着。

被房价改变的爱情

武静的话明显少了，她本来就不是一个很爱说话的人。租来的房子里，夏天蚊子多得要命，而且好像蚊子都具有了超强的耐药性，电蚊香、杀虫剂，什么招都用上了，还是越用越多。即使隔着蚊帐，武静也曾经多次在半夜被蚊子咬醒过，抓得浑身都是包，有的包破了，鲜血淋漓。之后，武静就睡不着了，偷偷地哭。

李木睡得轻的时候会马上爬起给她擦药水，再安慰安慰她。然而，就连李木自己都觉得自己的安慰是那么脆弱而轻微。什么时候能体面地住进新房？李木觉得自己就像一颗尘埃，飘浮在北京浑浊的空气中。他开始怀疑自己当初的选择，看起来北京真不是什么人都能闯的。

眼看着春节就要到了，武静给李木发了一条短信说希望谈谈。李木预感到了什么，只是没有想到这么突然和直接——离婚。

春节前夕，李木来到郝虎家吃饭。顾青几乎可以完整复制郝虎的鸡汤了。只喝了几口汤，李木就开始大口喝酒，边喝边哭：“我不怪她，她不是因为不爱我，而是因为看不到希望。你说谁不想和希望待在一起？你说对吗？虎子！”李木越喝越多，越哭越凶，郝虎和顾青根本拦不住。李木的眼泪滴在鸡汤里，油花一漂一漂的。

深夜了，李木一身酒气，却执意要走，郝虎没有办法，动了手，最后大喊道：“李木，你这么没有出息吗？现在会比我们上学时从新疆回学校的火车上更难吗？”

是的，现在肯定没有那个时候难。从四川到新疆的72小时里，只能坐着睡觉。没有坐过三天三夜的人不会理解那种滋味，脚肿得粗粗的，人的脑子里则一直有着干脆从车上跳下去的念头。有一次，武静和同学去四川玩，回来的时候为了陪同学选择了坐火车，一上车，她就后悔了，但也只能硬着头皮坐下去。她的座位正好挨着李木，聊聊天就算认识了。熟悉了些之后，李木把自己的座位让给武静躺下睡，而自己则睡在座位底下。看着李木睡得香甜，武静仿佛被什么烫了一下。

夜更深了，郝虎家的几座塔楼像金刚战士般任凭狂风呼啸也巍然屹立，注视着世间的一切。