央行：戒掉银行的房地产依赖症

央行：戒掉银行的房地产依赖症


□本报记者 舒 眉

动了真格

开发商的资金链开始真正收紧了。

10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。紧随其后，11月中旬，北京市银监局又召集银行行长开会，指出土地储备贷款中存在的风险，要求立刻停止发放土地储备贷款。

对开发商来说，相当重要的一项资金来源是定金及预收款，这笔钱占开发商全部到位资金的27.8％，而购房者支付的定金及预收款，一半以上又是来自商业银行的个人住房贷款。

叫停未封顶楼盘的个人住房商业贷款，会使开发商的预收款减少，这就对开发商的自有资金提出了更高的要求。

看一下银行发放房贷的速度，就不难理解为何监管当局要再次厉令严把房贷闸门。

来自中央银行的统计表明，1998年的房贷总量是2063亿元，2005年，这一数字为4.91万亿元，7年间增长了13倍多，已经占到全部贷款的100％以上。2006年1月至10月，全国完成房地产开发投资1.46万亿元，其中，商品住宅投资同比增长28.4％。

“虽然渠道不同，但这些资金几乎全部来自银行。最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70％。”一位业内人士说。

这种高度关联性意味着银行的风险高度集中，这一点让监管当局坐卧难安。

“银监局这次动了真格。”农业银行北京分行的一位支行行长说，“在给我们开会时，银监局的人反复强调，如果发现在未封顶的楼盘有哪家银行的宣传单，哪家银行给土地储备中心贷款，哪家银行的支行长将就地免职。”而在该行所发放的个人按揭贷款业务中，有80％～90％为未封顶楼盘。

商业银行的房地产依赖症

借着前几年鼓励房地产发展的政策，房地产业在不知不觉中已经挟持着银行业坐上了同一辆战车，两者已然成为一对同生共死的患难兄弟。如果执行中央政策对房地产业收紧银根，自有资金严重匮乏的开发商就会有相当多项目无法完工，商业银行此前的房贷就可能出现大批坏账；如果不收紧银根，房地产泡沫破灭后，商业银行又将面临更加严重的损失。

央行曾三令五申强调不得对自有资金比例不足35％的开发商贷款，但在大多数商业银行眼里，相比其他信用类贷款，房地产贷款风险更小，因为这类贷款往往有土地或者房产抵押，而房价越高，抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着贷款看起来更安全。

这种考虑激发了银行的贷款冲动，他们和开发商一道，想出了各种办法来绕开这一规定。

记者在同多家银行工作人员的交谈中了解到，对开发商来说，满足自有资金35％的要求并不困难。北京农行的那位支行行长分析说，“因为自有资金很难界定，股东的往来资金也会作为自有资金，而在一些大的地产开发公司，假借集团的财务管理平台混用项目资金的现象非常普遍；还有一种化整为零的方法，比如一个总额10亿元的开发项目，按规定要有3.5亿自有资金，但开发商往往拆成4个项目，分头到四家银行各贷款2.5亿，而他的自有资金不过是8750万。”

央行提高开发商贷款门槛是为了维护金融安全，提高个人购房贷款首付比例也是为了维护金融安全，有意思的是，同样是为了维护金融安全，银监会对商业银行资本充足率的硬性规定却起到了鼓励发放购房贷款的作用。

根据中国银监会的《资本充足率管理办法》，到2006年底，各家银行的资本充足率必须达到8％的最低标准。我们知道，资本充足率并不是简单地以资本作为分子、信贷资产作为分母计算，而是套用一个风险权重，即不同类型的贷款可以乘以不同的风险权重，加权平均计算风险资产，以此作为分母。

在具体规定中，一般贷款的风险权重为100％，而个人住房抵押贷款的风险权重仅为50％。这意味着在资本金既定的前提下，办理个人住房抵押贷款可比一般贷款多做一倍的业务，利差总收入也更高。

因此，在支持消费信贷政策的鼓励下，各银行近年来纷纷将个人购房贷款作为支持的重点，这在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张，也使开发商和银行的关系更加微妙起来。

“我们和地产商关系就像杨白劳和黄世仁，但现在杨白劳更有发言权。”一位银行人员说。如果能放出几单大型房产项目的抵押贷款，银行将吃喝不愁。开发商也似乎掌握了银行这一心理，进而向银行提出发放个人购房贷款，就必须同时发放开发贷款的要求。

这样，开发商就可以一手使用消费者的钱、一手使用银行的钱，商德不佳者，正好据此囤积房屋，抬高房价。

在这一过程中，银行的风险也在逐渐加剧，对此，央行行长周小川忧心忡忡，他说，“我国的房改是上个世纪末启动，并在近年基本完成的。房贷对很多银行来说都是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。”

或许银监会的指令可以看作一个积极的信号，而央行金融市场司房地产金融处处长陈建胜的话也颇具代表性：“我们仍在一个试错过程中，这需要因地制宜，不断试验。”

多方协作治病根

白手套洁净无瑕，指挥动作坚定有力，但周围车流却不怎么听指挥。一位中国经济学家曾将央行行长周小川比作在疏通拥堵路口的交警。

这个比喻也适用于央行的房地产信贷政策：尽管在有案可查的资料中，央行最早发出了警惕房地产泡沫的声音；面对房价的飞速上涨，央行也几乎动用了一切工具，然而，无论是121文件还是加息手段，每次政策出台三个月之后，楼市不仅没有降温，某些城市反而会有一个报复性的增长。房地产信贷总量依旧在高速扩张，非议的声音更是铺天盖地：“央行出错了板子，没伤到投机客，可成本全让老百姓承担了。”

央行自己也觉得挺冤枉，这交警开不了罚单，又有哪个司机愿服从指挥呢？

央行看似严厉的种种限制并未被商业银行遵守，因为在分离了银行监管职能后，央行对于商业银行几乎没有直接约束力。“现在银监会对银行才有直接的风险监管权和人事权。”中国建设银行总行赵庆明博士说。

而央行和银监会对于房地产问题的态度显然有所差异。

当2003年6月央行出台121号文件后，2004年初银监会也出台了226号文件（意见稿）指引121号文件，其中规定：“商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％”。而银监会显然不同意这个做法，一位银监分局人士向记者表示，银监会对商业银行的监管原则是流动性、安全性和效益性，无权限制商业银行在某一行业中的投资比例。“121号文件这个条款实际上违背了银监会的监管原则。”

121号文件还规定：银行对土地储备机构发放抵押贷款的额度，不得超过土地评估价值的70％，期限最长不得超过两年。而银监会的指引里没有提及，只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。

与央行意见分歧的不止是银监会，央行曾在《房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度，建设部一天之后便出面表示，预售制度不会取消。

房价问题是一个全局问题，需要各方通力协作，没有系统协调，央行的事倍功半也就不难理解了。

“就像医生治病，我们开了药方，却不能保证病人吃药，你说怎么办？”央行房地产金融处处长陈建胜反问记者。


个人合作建房巧取第一地 空中楼阁价格同比低2成


　

□本报记者　鞠 靖

“我们终于拿到地了！”

2006年11月15日，赵智强兴奋地宣布了这个消息。他是温州市市场营销协会秘书长、该市合作建房的倡导者。这群“敢吃螃蟹的人”花了1个多亿，得到温州市上江路西片14号地

（下称“14号地块”），面积15650平方米——可以建两个标准足球场。此地北邻机场大道，对面是市政府商务中心。

这是中国民间合作建房团体的第一次“胜利”。自2004年北京成立首个合作建房机构后，23个此类组织都是纸上谈兵。“他们成功了70％，”乐观者估计说，“而这个拿地模式可能向全国推广。”

悄然破冰

今年5月，赵智强看中了14号地块。但是温州土地“招拍挂”的规则是，必须由开发公司投标。赵智强不得不找个开发商合作，暗渡陈仓——虽然集资建房者和开发商是天生的冤家。

开发商王鉴辉，曾在浙江某房地产公司任多年总经理，他的公司在温州有许多项目。王鉴辉也早就看中了14号地块，但缺乏资金。数次谈判后，王鉴辉决定与赵智强合作，只收2％的管理费，开发出来的房产归合作建房者。

总经理把合作计划向集团作了汇报，得到的答复是：“零利润”的事情你去做什么？

王鉴辉又找到了浙江瑞安的正元房地产开发公司。他提出，以赵智强的合作建房项目和“正元”签订承包合同，成立项目部，独立核算，自负盈亏。王鉴辉担任项目总经理，并给“正元”60万元承包费。王鉴辉还承诺，在项目运作期间，自己承担可能发生的亏损。能够毫无风险地赚到60万，“正元”同意了这个要求。

北京的合作建房组织者于凌罡，是最先尝试找开发商代建的。但这被误认为是接受了“招安”，嘲笑和猜疑一片。而温州人采取的“建立项目公司承包”的方法，不仅可以避免误解，而且可以从拿地阶段开始合作。

拿地先要和它的主人达成协议。这块地属于温州江前村。此时，那个自称是“中国十大营销人之一”的赵智强一改高调，藏在了幕后，所有接触都由王鉴辉出头。连江前村也不知道，他们的地真正卖给谁。

“在房地产市场上，合作建房者不堪一击。”王鉴辉说，“而我是以‘零利润’跟他们合作，这种做法会被开发商看成眼中钉。如果公开，地就拿不下来了。”

北京的于凌罡就是“前车之鉴”。于发起的合作建房组织“蓝城”曾经看中了北京一块地，结果招来开发商的疯狂抬价，最后只能失败告终。在杭州，听说合作建房者看中了一块地，结果有90家开发商报名争夺那块地，合作建房者只好退出。

当时，温州14号地块已2次招标，2次流标。太贵了，底价是每亩700万元。王鉴辉找上门来后，江前村召开村民代表大会，把价格降到每亩410万元。但他们提出，正元公司要先交500万元定金。接到定金后，村里不会把这块地给其他开发商。

经过一个多月的讨价还价，“正元”将定金压到了50万元。赵智强很快向会员们发出募集资金的通知，大套8000元、小套5000元，钱很快凑够了。

低调仍在持续。这是顺应房地产界的规则：要么实力大到吓退所有竞争者，要么就夹起尾巴免得成众矢之的。10月，赵智强还施放烟幕弹“拿地没戏”。　　

绕不开的潜规则

由于此前的两次流拍，江前村这次向国土部门申请以挂牌方式出让。这意味着，即使只有一家报名，也可以进入拍卖程序。曾有包括“正元”在内的3家地产商报名竞标，但到了10月30日——缴纳保证金的最后期限，只有“正元”将1000万元交到了招投标中心。他们顺理成章地以高于挂牌起始价1万元的价格拿到了土地。

在温州市国土资源局局长刘允南看来，14号地块的招投标是完全合法的，因为正元公司是完全按照法律程序，至于后台是谁、资金从何而来，与国土局无关。

但在这个过程中，精明的温州人没有绕开潜规则——为了避免开发商的敌意和竞争，他们穿上了开发商的外衣；为了打通方方面面的关节，他们从开始的时候就确定要拿出项目总价的3％作为“管理费用”，大量的公关费要从中开支。此外，温州市销售额最大的10家房地产企业中，有6家是营销协会的会员。赵智强暗示，他的这些颇有实力的会员给了很大帮助。

“再比如和江前村的那个私下协议，”王鉴辉说，“严格地说，这个协议没有多少法律效率。但是，这样的协议又是长期以来温州民间赖以体现诚意的约定模式。”

感慨温州人的幸运后，一位不愿透露姓名的合作建房组织者说：现在土地都是“招拍挂”，可是招拍挂真的公平吗？真实的情况很可能是：第一，已有开发商看中这块地，土地所有方报到发改委、规划局。通过后，再报到房地产部门去准备“招拍挂”。所以只要拿出来的地大多是有主的。第二，原先的既得利益者都已经谈好了，这块地我拿到以后大家怎么分。合作建房的人拿到了这个地，很难保证某些人的利益。因为合作建房的账目必须对会员公开透明，要请人吃饭送礼，账就对不拢。而且账一公布，谁还敢吃你的饭？这样，建房过程中的100多个章能敲得来吗？

温州拿地的成功，还在很大程度上归功于时机。

按房地产界的规则，“要获取10％的利润，必须要留足30％的空间”。对于开发商来说，他们必须考虑未来的销售情况、房价下跌等不可知因素，并且要负担人员工资、广告营销成本、售楼处硬件投入等开支。而这些，正是合作建房的优势所在——建房人就是买房人，他们不需要搞什么营销。

尤其是今年，开发商中流传着一份国土资源部的文件征求意见稿。按照这份文件，他们所建楼盘的价格，不能超过上个季度同级别普通商品住房均价。所以，开发商更要顾虑利润空间，不敢轻易参加竞买。这无疑给赵智强和王鉴辉拿地创造了良机。

开发商“设套儿”

赵智强称，14号地块合作建房的房价只要5300元 ／ 平方米。隔壁的xx大厦，每平方米8000元；不远处的xx花园，超过10000元。一个购房者在100米外的某花园以13000元 ／ 平方米买了套房子，得知合作建房的价格后，马上退货。

11月，温州较大的七八家开发商组织了两次“研讨会”，对于合作建房集体声讨：一是正元公司没有取得预售证就开始卖房，二是没有实行网上销售。

温州市规定：新开楼盘必须在取得销售许可证10天内在网上销售。这也是合作建房无法绕过的坎：如果公开销售，无法保证260名合作者都拿到房子；否则就是违规。

“合作建房者的目标是打破开发商的垄断，遭到阻击不可避免。”赵智强说。而上海的朱剑曾经和某开发公司的总裁谈好过合作。这个公司有一大片土地，分5期开发。总裁同意和朱剑合作开发第5期土地，但是后来反悔了——同业对他压力很大，同一个地块里，市场价卖到8000元，而合作建房只要这个价格的六成，连总裁自己的其他4期项目都要受到影响。

一位温州开发商又设法算计了赵智强和王鉴辉。他先是设宴灌醉了江前村一位参加合作建房的村民，从他手里拿到了参加合作建房的确认书、缴款通知书，然后以此为证据向工商、公安、房产、银监会等部门举报营销协会和正元公司，罪名包括扰乱市场秩序、非法集资等。

工商、公安、银监先后找到赵、王调查，但最后并没有确认开发商们举报的罪名。赵智强和王鉴辉为此十分感激市政府。也有官员以很硬的口吻要求赵智强停止合作建房，但赵智强也不是吃素的：“你们发份文件，我就停下来。”——他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。