2006：房价迷局 供不应求导致房价居高不下
□本报记者 马 韬
拿地：投入8亿元
竞争这块地时，上海房地产界震动了。
它位于上海嘉定区南翔镇，2100亩。共有11家开发商参与竞标，而金地集团（18.48，0.83，4.70％）出到了最高价——每亩38万。“这就像一场豪赌。”赵汉忠说。现年49岁的他，是金地集团常务副总裁、上海公司总经理。
拿到地是2003年年初。那时的南翔烂尾楼成群，而当时的房地产市场并不火爆。如果按照这个区域的房产价格细算，以天价购地加上建筑成本，这个项目恐怕没钱可赚。赵汉忠总结为赌，出价时承受的压力可想而知。
由于面积巨大，这笔动用资金近8亿的项目——金地格林世界，被业内称为“上海第一大盘”。
“当时我们还怀疑，为什么那里的烂尾楼这么多？我们甚至走访了这里的老居民、查文史资料，看是否有风水问题。”金地集团营销经理康家东回忆说。这并不是迷信，而是业内规则，风水不好的传闻对项目是致命伤。
拿地前，房地产公司要对目标地块做“勘察”。比如土地信息收集——包括现状、地方政府对此区域的规划设计条件、周边配套情况、区域的未来发展等。事实证明，豪赌是正确的，尽管今年上海行情出现巨变，但这里的土地仍增值到每亩约200万元。
为防止意外，签定合同后，赵汉忠交清了所有地价款。此前近一年，刚上市的金地集团，在上海没有拿到一幅土地。这确实是个不错的开端，目前，金地集团的净利润中超过四成，是从上海项目中获得。
金地拿这块地在“8•31大限”之前。虽然，那时候并无“招拍挂”的硬性政策要求，但这块地已是竞价获得。有统计数据表明，2004年8月31日开始执行制度后，“招拍挂”国有土地出让比例从2002年的15％上升到2005年的1／3强。
建造：资金链像绷紧的皮筋
随后的部分是设计、建造。“规划中的一期是总面积的1/7，但在建造中，这2100亩土地的近1/3都动了。”赵汉忠说。
是绿地、公园、森林以及河流的改道，占用了大量地盘。“我们要让买家看到这是个什么样的项目。”赵汉忠说。但这个举动给资金带来了巨大压力。而设计、建造过程中，最考验开发商的资金实力，因为要给承建商、建材商按工程进度付款。烂尾楼往往就是在这个环节中出了问题——在某个时刻，紧绷的资金链无法支付工程款或建材款。
“金地是上市公司，手里有募集资金，银行贷款对于我们来说也比较容易。”赵汉忠说。而在近一年中，屡屡听到房产开发商的资金链断裂的消息。小开发商缺乏资金，大开发商又容易把战线拉得过长。
“这个环节里，比如总包商或承建商、建材供应商，都是通过谈判确定，没有什么‘门道’。而且，各房产开发商在这个环节上的成本支出差异不会太大。”一位上海房地产公司董事长说，“但充分利用预售制度，会降低资金压力。”
比如拿地时，通过谈判先付两成土地款。然后加紧施工，尽量拖欠工程款和建材款，尽快进入预售。资金会在此时回流，然后逐步付清土地款等。“有些空手套白狼的味道，但这样做，在销售上稍微碰上点麻烦，整个链条就要断掉。”一位业内人士说。
2005年8月，央行出台的第一份房地产金融报告指出：很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度，建议取消。
而房屋预售制度是法律在12年前就确认的，源自《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条。12年来，尽管该制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，却也的确带来了负面效应——比如消费者在购期房时，并不能看到“产品”，引发了大量法律纠纷。
但在央行取消预售建议不久，建设部表示：预售是法律制度规定的，不可随言而废。
金地的格林世界从拿地到建造，流程相对规范。所以，它们很快进入了预售阶段，资金的紧张很快过去了。
销售：政策影响价格
作为项目负责人，赵汉忠从拿地时就承受着巨大压力。2003-2004年上海房价的疯涨似乎给了他好心情，但压力没有在开盘时卸掉。“当时，正面临这一轮房地产调控升温。”这位总经理解释说。
2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。而七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，恰好给金地的房子“格林世界一期”送上了开盘大礼。这给赵汉忠着实泼了一盆冷水：5月开盘到8月底，销售额几乎被“剃光头”。
此时，近15亿的资金砸进了这个项目；而行业的整体困境，让降价风突然盛行。“但我没有降价。”赵汉忠说。他还逆势追加2.5亿投资增加绿化、增建会所，并对河流再进行改造。
从拿地时，赵汉忠就面临诸多风险：如未来此地块不被人接受，如房价如果有巨大的波动影响销售，如政策变化影响规划。但在他眼里，惟一可以控制的是：把这里变得更漂亮，天道酬勤。
果然，2005年10月，项目销售开始出现转机。而前期的销售回款，也支撑起来后续的资金需求。按照赵汉忠最初的判断，认为滚动6年开发结束后，此项目其平均售价应在7000元左右。现在，良好的市场反馈及对未来市场的看好，他已经把这个心理值提高到了1万元。
上海南郊也有一巨大楼盘，在几期的销售中，由于价格起伏较大，引火烧身，导致退房压力成了该项目的噩梦。
此后，90平方米的房子要占开发楼盘70％的新政策，也给格林世界这个庞大的项目带来了新麻烦——无法按照既有的规划继续开发。“听从政策，但也会和管理部门沟通，找一个公司与政策的平衡点，毕竟，我们这个大项目是历史遗留问题，70％-90％的硬性限制很难适用于这地块的开发。”赵汉忠说。
利润之谜
“我很满足格林世界的销售进展，”赵汉忠说，“这说明客户和开发商之间互相认可。”但让很多房地产商郁闷的是：一把话题放到非具体项目中，购房者和开发商势不两立，高价和暴利似乎成了这个行业的代名词。
所以，公布房价成本及利润率的要求不绝于耳。而在江苏盐城等地，公布房价成本已经开始。
“让开发商公开利润，是一个很低级、很空的问题。”一位房地产公司的董事长说，“是按照项目利润核算利润呢，还是按照年度利润核算利润？是按照取得土地的历史成本核算成本，还是按照市场价核算成本？是算销售利润，还是按照资金投入核算利润？”
有业内人士称：除了土地获得的过程中有非市场因素的左右，房地产开发的所有环节，几乎全是市场规律起作用。这也导致了一个事实——房地产行业的利润主要来自于土地的利润，其他环节与书本上的项目开发流程并无不同。
以开发高档楼盘为主的金地集团，今年中期报表显示其集团净利润为11％，这是金地集团历年最高的区域。
房价高涨是热钱炒上的么
□本报记者 马 韬
“现在是最棒的时机，千载难逢的机会，可惜不能买了。”朱梅生言语间颇有些捶胸顿足的味道。
朱梅生是台湾人，大手笔投资上海房产已经有5年多，限制外资购房的政策出台后，他
没法继续投资楼市了。
在高房价问题已经成为社会问题的时候，朱梅生及他的朋友们，却仍然觉得房价便宜到遍地是机会。
朱梅生是2001年上海归并内、外销房后进入楼市的，而中国大陆率先富裕起来的地区——以温州为代表——的资金，则在1998年就已潜入上海楼市。正是这些蜂拥而至的境内外富人资本，让上海本地人觉得高不可攀的商品房根本不愁卖不出去。
上海的这一幕，正在全国各地上演。
台北、东京与上海
“2万元一平方米，在台北只能买到公房，在上海就能买到非常好的房子，怎会没有机会？”朱梅生这话完全可以代表蜂拥大陆大城市楼市资金的视角。
朱梅生经常举一个例子：他在台湾的一套老房子，30年涨了40倍。能批量制造富翁的，不是股市，不是其他专业门槛更高的投资渠道，而是楼市，这是朱总结多国经验后的结论。在中国经济增长加速后，朱和他的朋友们意识到，曾经在东南亚各国上演过的楼市造富的机会又来了。
在限制外资政策出台前，朱梅生名下有9处物业，现在全部出租，相比月供，租金回报率是住宅5％、写字楼8％，同时房价还在上涨（他根本就不在乎短期的价格波动），这令他非常满意。几年来，他经手买卖的房子大约有40套。
“还有很多以前没进来的朋友，在等待进场的机会，个个手里也有个三五千万。”朱梅生说，“任何物业都有吸引力，希望以后政策还会允许我们买房。”
朱梅生是长线投资——虽然在热度最高的时候也做短线交易——长期的投资价值是他投资楼市的根本因素，经历过东南亚高速发展期的他，很清楚中国大陆经济飞速增长阶段会发生什么。
跳出短期的房价变化角度看楼市的前景，结论自然不同，这与国际大投行屡屡大单投资写字楼、公寓、别墅的动机完全一样。
“投资写字楼进行出租，有近9％的毛利，而大部分外资7％的毛利就非常满意，”全球物业顾问管理公司仲量联行亚洲区董事陈立民说，“外资买了就不卖了，是绝对的长线投资者。”陈立民认为，以国际大投行为代表的外资绝对看好中国的发展前景，否则也不会如此急迫地进入了。
“东京的房价是上海的10倍，上海怎么会没机会？”陈立民说。从成本角度出发，很容易理解这种外资大手笔：基础设施及人才储备等并没有多大差别的东京与上海，10倍差异的房价及工资意味着运营成本的急剧下降，任何一个行业的利润率又不会比日本低多少，而中国市场未来空间巨大，外资企业必然大举进军上海，这又必然导致写字楼紧缺。“银行业开放了，对写字楼的需求又是一个拉动，两年内，上海的写字楼还是供不应求。”陈立民补充道。
带着境外视野的长线资金凭借其对中国经济增长的坚定信心，将中国大城市的高品质物业，牢牢铆定在一个高位。
“我们还会回来的”
也正是如此，外资一度被认为是炒高房价的祸首。但跨国物业顾问公司世邦魏理仕上海区总经理吴立良的看法正相反：“我认为不是海外投资者，而正是中国国内的投资者造成了中国房价的上升。”
“实际外资是支持高端市场，在心理层面给了市场一个支撑。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟分析道，他认为，游资对房价的实际推动力最强，“2003、2004年最厉害的时候，江浙一带的资金都整栋整栋出手。”冯伟说到的就是以赫赫有名的温州炒房团为代表的民间资金。任何资产的价格都是由一股主流资金发现并形成的，很显然，这股热钱——炒房团，就是炒高房价的主流力量。
“炒房团三个字变成历史了，”林荣时说，“还有谁敢提呢？”
林荣时是上海道邦投资咨询有限公司总经理，曾带领温州炒房资金5亿元置身于上海楼市的大行情中，“除去我们紧密合作的十几个人外，当时跟随我们操作的资金，估计得有10亿到20亿。”
据林荣时的统计，成气候的温州炒房团头头就有39个，由此可以保守估计出，一直被称为温州炒房团的这笔资金规模会有多大。而银行按揭，又把这笔资金至少放大了4倍。如果以两成首付计算，20万元就能操作100万总值的房子，房价涨20％，对炒房者来说就意味着100％的利润，与期货的保证金交易类似，按揭成了这笔资金获取暴利的最好辅助工具。
“温州一个老板，100套房子，总投入4000万左右，高峰时期套现2亿多。”林荣时举了一个例子。朱梅生也举了一个上海本地人的例子：借了20万，3年下来，炒出了300多万的身家。
林荣时认为，早期进入的温州资金比较理性，以温州当地的民营企业老板为主，他们在1998年就到上海买房了，当时的房价对于他们来说非常便宜，他们买房也是为了自用。后来房价逐渐升温，他们从2002年开始加大投资力度。这笔资金进场早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分转战北京、广州、深圳等地的楼市。而那些在2004年以后楼市最热时进入的资金，就比较被动，成本很高，目前套现比较困难。
2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，5月11日，国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房价的调控明显升级，此后的一年又出台了税收等方面的压制政策，但房价仍然坚挺，只是上海本地的二手房交易已经不复往日的活跃。
去年夏天，有关房价高低的争吵最激烈之时，这路资金已经换了思路转投股市，那时股市正面临跌破千点的最悲观的时刻，“总得领先市场才行，在股市里，我们的资金又翻了一番。”
对于这路对市场经济认识最深刻的资金来说，追逐利润的路程远没有结束，煤矿、股市，都是一个交易对象，“这笔资金炒什么，思路都是一样的，团结，下手狠，发现不对头果断退出，非常专业。”林荣时认为这笔资金的获利途径启发了上海本地的资金，加入炒作的资金越来越多，于是，一场硝烟后，留下了一个激辩不停的社会话题。
但在那些更专业的研究者看来，指责热钱炒高房价显然是一个误解。12月22日，中信证券研究所发布房地产行业报告《盘点2006，调控难言硕果》，认为错误地把投机炒作当成房价的上涨主要原因，导致了房地产调控政策难言硕果的结局。资金为什么会源源不断地涌入楼市？因为资金所有者意识到了从长远角度看，从供求的基本关系看，房价被低估了。目前的房地产市场，除了投资需求之外，更多地还是自住需求，因此规范外资、限制流通等措施是无法从根本上抑制房价上涨的。
“两年后我们还会回到房地产市场。”林荣时告诉记者，“房地产的行情远没结束。”
地产调控这四年
□本报记者 马昌博
2006年11月的最后一天，全国房地产市场宏观调控部际联席会议发布了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》。
这是由建设部牵头的联席会议首次就宏观调控的效果进行表态。“能出台这样的通报
，很不容易。”建设部一位人士对本报记者说。
连续四年，没有任何一个产业能引起中国各界的如此关注；也是连续四年，没有任何一个产业引得中央政府出台如此多的调控政策。
2003：“早产”的央行121文件？
2003年，房地产宏观调控初显之年，央行“121号文”和国务院“18号文”“一冷一热”的客观效果，从一开始就反映了中国房地产调控的诸多现实。
当年6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”），这被认为是中国新一轮房地产热启动之后，中央部委的“第一瓢冷水”。
此前，沿袭了40年的住房实物分配制度已于1998年终止，房地产市场勃兴。然而5年后，央行对房地产业起了警惕之心。据起草“121文件”的关键人物、时任中国人民银行货币政策司司长戴根有在2004年离任后透露说，2002年10月，在人民银行的一个座谈会上他就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断。
当时的依据一是房地产投资增长明显高于销售的增长，第二是商品房空置面积明显增长，而且增长幅度非常高。
房地产企业和购房者都大量占有银行贷款，“央行担心，一旦房地产市场出了问题，这些贷款收不回来怎么办？”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说。
“121文件”规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
这被形容为是开发商的“晴天霹雳”——许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，房地产商的反对和游说随后也异常激烈，“包括一些地方商业银行从本身利润的角度，也不太想执行央行的做法。”董藩说。
而就在“121文件”出台前一个月，国务院相关领导主持会议，听取了有关一个通知的情况汇报。3个多月后的8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“国18号文”出台。这个文件首次明确，房地产已成为支柱产业。
第2天，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”。时任建设部房地产司司长谢家瑾说，“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。
开发商欢欣鼓舞，认为这是对“121文件”的“修正”，比如“国18号文”规定：对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。
“‘国18号文’是以国务院的名义给房地产业吃了个定心丸。”董藩说，“一定意义上对央行的前期政策做了些修整。”
但另一位房地产资深人士认为，不能说“国18号文”是针对“121文件”，“它在‘121文件’出台前就已经酝酿，但两个文件的反响确实不同。”因此，当开发商们认为它们有矛盾之处时，戴根有和建设部一位副部长都予以了否认。
或许是因为“国18号文”被误读，“121号文”最终未能很好执行，已易任央行征信管理局局长的戴根有在2004年10月份的一个演讲中也承认“执行得还不怎么样”，“各位好自为之，最后造成风险自己背着吧”。
数据显示，2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28.89％，同比增长67.5％。“121文”的出台，似乎像是一个“早产”的孤立事件。
2004：土地调控全面升温
2004年是宏观调控力度迅速加大的开始，从“8•31大限”到央行加息，在土地和信贷两个闸门间，房地产业走过了第一个“政策年”。
3月，国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让。业内称之为“8•31大限”。
饱受诟病的“协议土地”政策被终结，有关专家估算，在土地出让协议制时期，由于管理不规范，每年国有土地收益流失至少在100亿元以上。董藩曾问一位开发商，协议出让与实行公开招标价格悬殊究竟有多大，对方说一般相差4到6倍。
不过令人意外的是，地方政府很快便尝到了新政策的甜头，经过“招拍挂”催高地价之后，地方政府整体获利，土地收入作为地方政府第二财政的作用更加明显，“土地收入的大增，加大了地方政府真正执行中央政府房地产调控政策的难度。”董藩说。
一个月后，国务院通知，水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。
相比“121文”，此次国务院的通知并非针对房地产一个行业，但它对房地产开发商的资本金要求高得多——“121文件”中，对开发商自有资金的要求也只是30％。
随后的10月29日，央行在9年后首次加息。
有意味的是，也是10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份专题报告，称“中国房地产金融危机尚无迹象”。
“招拍挂”后土地价格的全面上涨，为地产商提高房价提供了理由——“地荒论”开始流行，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。
严格的土地政策和降低房价涨幅之间的矛盾开始凸显，“两个政策的碰撞肯定是有的。”中国房协原秘书长顾云昌对本报记者说，“比如8•31大限之后，由于种种原因，对比2003年，北京2004年的土地开发量下降了30％，而2005年较2004年又下降了40％。土地开发量明显下降，而北京的需求很旺盛，必然导致了房价增长过快。”
2005：房价“调控升级”
2004年的一系列政策规范了土地交易秩序，但房价在这一年迅速上涨。
“到2004年底的时候，房价的形势已经很紧张了，各方都在琢磨这个事。”董藩说。
决策层已经决定“调控升级”，3月份的《政府工作报告》中第一次明确提出抑制高房价，此时房价已在狂奔，据国家统计局统计，当年一季度，全国房价上涨19.1％。
随后，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件在3月26日发出，被称为“国八条”。文件清晰传达了对房价上涨过快的忧虑，“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”。
董藩说，文件要求“省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责……对住房价格上涨过快，控制措施不力，要追究有关责任人的责任。”威慑性措施开始登台。
地产商们再一次发起了游说，但决策层决心已定。
随后的一段时间成为政策密集期。建设部等7部委出台通知，要求“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，房地产调控政策日益细化。
“国八条的核心就是要压制‘虚火’，主要以长三角为重点。”中国房协原秘书长顾云昌说。
国家税务总局等下发通知，规定从6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，以压制投机炒作。
“连续的调控政策使得市场开始出现观望情绪，或者说低迷。”董藩说。
在此情况下，建设部官员6月初接受《人民日报》专访，说宏观调控并不是要“打压房价”。建设部一位副部长7月再次表示，下半年不会再出台更严厉的调控政策。
但10月，国家税务总局一纸“二手房交易必须交纳个人所得税”的通知横空出世。而此前，建设部那位副部长表示，此做法目前只是个别地方的试点。
在2005年排山倒海般的调控政策下， 2005年70个大中城市房屋价格涨幅为7.6％。
2006：宏观调控“微观化”
在2006里，调控的步伐更是一波紧似一波。而也是在这一年，依然上涨的房价进一步成为全社会议论的焦点。
2005年增长放缓的房价在2006年初出现反弹，尤以北京为重，该市发布的一个数据说，2006年1-2月，北京商品住宅预售交易平均价格同比上涨17.3％。
普遍的看法是，这是在去年宏观调控的形势下，人们的观望情绪使得一些购买需求延迟到今年，和新增需求加在一起推动了房价的上涨。
与观望所形成的需求叠加相比，供给却在下降，以北京为例，2004年全部新增供应上市套数29万套左右，而2005年仅为22万套左右。
反弹的房价引起广泛重视。国务院总理温家宝在5月17日主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），房地产调控帷幕再次拉开。12天后，史无前例的“9部委15条”出台，对“国六条”进一步细化。引人注意的是，监察部赫然名列其中。
“9部委15条”的一个突出特点是，在土地供给无法大增的情况下，试图从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上。
“我们要控制投资增长过快，但控制房地产投资就会使得供应减少，为解决这个问题，我们要求多供应小户型以增加套数缓解矛盾。”建设部政策研究中心副主任秦虹对本报记者说，“当然因为小户型的政策有一个过程，规划刚开始，今年还不显现，但是明后年就应该能显现出来了。”
也有学者对此有不同意见。“小户型主要应该是二手房市场提供，而不是新建商品房。”上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明说，“但现在的一个问题是，二手房税太高，阻碍了二手房市场功能的发挥。”
“我也认为应该降低流通领域的税收，市场的流通越发达越有利于二手房市场的发育。”顾云昌说。
土地政策依然严厉。“严格的控制土地方向是对的，但如果控制不当，会造成土地供应不够了，这个节奏很难把握。”顾说。
2006年，九部委组成的调控大军在6个月中，出台了不下13个房地产调控政策，囊括了住房结构、土地管理、税收、信贷、反腐败等各个环节，几乎已发动起所有相关部委。
“各部门的配合需要进一步协调，”董藩说，“财政部和国税总局掌握着税收政策，央行和银监会掌握着金融政策，后来又授予国土资源部土地调控职能。相对它们来说，建设部作为主管部门虽然起牵头作用，但它只有行业管理职能，没有太多的调控手段。”
“要更多采用经济手段来调控市场，而不是行政手段，行政手段老把部委绑到一起，各出各的政策，可能不是很顺畅。”
而建设部政策研究中心副主任秦虹则积极评价，“在这次宏观调控中，政府采用多种手段，有效控制了各地的拆迁规模，减少了对住房的刚性需求，也有效抑制了投机炒房行为，使一度炒房盛行的局部市场趋于平稳，控制了这种势头的蔓延，使房地产业平稳顺利地度过了2006年。”
