静思与发展 关注中国房地产的未来趋势
静思与发展 关注中国房地产的未来趋势 静思与发展 关注中国房地产的未来趋势
中国房地产业协会城市开发专业委员会副主任委员兼秘书长 王 平
2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（即国办发［2006］37号文件）公布以后，房地产各界人士一方面反响最多，也最强烈，同时也反映出最安静的另一面，许多人看过文件后不知道说什么好，静思之后突然放慢了脚步，减慢开发速度，开始思考……
《通知》看似是对当前出现问题的调控，其实，仔细分析能得出它是一种长期的国策在房地产行业中的具体体现。房地产人士应逐步安静下来，静静地思考过去、今天，以提出适应未来发展的长期战略。
一个长期国策的出台，往往在初期会被大多数人质疑，这是正常的，因为它的效果会随时间的推移而显现并更具魅力，逐渐被人们接受。例如:邓小平同志在1980年初提出："住房是可以出售的，不但新房子可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。"当时多数人每月才几十元工资并实行福利分房制度，当得知小平这一讲话后，都不理解、疑问多、否认住宅商品化的人更多。但是这一国策经过20多年的试点，推广住宅建设已成为国民经济的重要支柱产业。而今天所出台的37号文件同样是使房地产行业长期持续健康发展的一个重要国策。现在我从几个方面谈谈我个人的理解：
（一）土地供应将会逐渐以招标方式为主。文件第六条要求对中低价位、中小套型土地供应总量为70%，并在限套型、限房价的基础上，采取竟地价、竟房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这一条非常重要:一是使土地获得的成本趋于合理;二是从有钱就能拿地的方式向资金与专业相结合共同获取土地的方向发展;三是确保为中低收入者建房的结构调整得到具体落实。
（二）低收入家庭以租用廉租房为主。文件第十一条明确:"廉租住房是解决低收入家庭住房的主要渠道"。同时要求定期公布廉租房建设规模。这一条是长期国策之一，为低收入者住房问题提供政策保障。部分开发企业也要为建廉租房进行探索与实践。
（三）大多数居民以购买或承租普通商品房为主。文件特别强调"重点发展满足当地居民，自住需求的中低价位、中小套型普通商品房"。以解决大多数中等收入家庭的住房需求。
（四）住宅标准以每套90平方米或90平方米以下为主。这一条很多人不理解，但这将是符合国情的长期国策之一。房地产将坚持以市场为导向和以这一国策为依据来指导未来的发展。我国20世纪80年代以前一直执行小户型政策。如一类住宅42～45平方米，二类住宅45～50平方米，三类住宅60～70平方米，四类住宅80～90平方米。现在的90平方米，已经考虑了适用与舒适性。当前开发企业应将重点放在90平方米或90平方米以下的户型设计，使之更合理。有位日本朋友到中国，看了一套98平方米的房子后说:"在这套房子里感觉不如日本70平方米房子大。"这里有一个合理设计室内空间，合理布局，充分利用有效面积的问题。开发委也将探讨这一问题，为开发企业提供思路。
（五）改善居住条件应重视换购和租赁方式。正确引导居民消费观已成为房地产健康发展的重要一环，文件中只有一条使用了"积极"二字：即"积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，……多渠道增加中低价位，中小套型住房供应。"这更是一项长期国策。2005年国办发（2005）06号文件提出"鼓励并规范住房出租业。"因此开发企业应逐步探讨研究建设长期出租用房，同样符合国情和国家发展战略，银行也应增加为租赁方式服务的长期商业贷款，促使住宅出租业健康发展。
总之，文件内容很多，我仅从几个侧面谈谈看法，供大家参考。
房地产业在我国新的发展阶段中处于重要的支柱地位。每次调控的中心目的是促使其持续健康发展。为此，房地产同仁应坚定信心，把握好房地产的未来趋势，在追求住宅"时间品质"，重视小康时代和后小康时代人们对住宅质量的要求上下功夫，使企业立于不败之地。如:思考为老龄服务的无障碍设计与规划;为建设节约型社会服务的循环利用建材与集成节能设计与规划;为持续发展服务的可利用再生能源与太阳能的设计与规划;为未来需求服务的预留设计与规划;还有遵循一切开发项目以环境优先为原则等等，从而实现房地产业发展的良性循环。
中国房地产业协会城市开发专业委员会副主任委员兼秘书长 王 平
2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（即国办发［2006］37号文件）公布以后，房地产各界人士一方面反响最多，也最强烈，同时也反映出最安静的另一面，许多人看过文件后不知道说什么好，静思之后突然放慢了脚步，减慢开发速度，开始思考……
《通知》看似是对当前出现问题的调控，其实，仔细分析能得出它是一种长期的国策在房地产行业中的具体体现。房地产人士应逐步安静下来，静静地思考过去、今天，以提出适应未来发展的长期战略。
一个长期国策的出台，往往在初期会被大多数人质疑，这是正常的，因为它的效果会随时间的推移而显现并更具魅力，逐渐被人们接受。例如:邓小平同志在1980年初提出："住房是可以出售的，不但新房子可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。"当时多数人每月才几十元工资并实行福利分房制度，当得知小平这一讲话后，都不理解、疑问多、否认住宅商品化的人更多。但是这一国策经过20多年的试点，推广住宅建设已成为国民经济的重要支柱产业。而今天所出台的37号文件同样是使房地产行业长期持续健康发展的一个重要国策。现在我从几个方面谈谈我个人的理解：
（一）土地供应将会逐渐以招标方式为主。文件第六条要求对中低价位、中小套型土地供应总量为70%，并在限套型、限房价的基础上，采取竟地价、竟房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这一条非常重要:一是使土地获得的成本趋于合理;二是从有钱就能拿地的方式向资金与专业相结合共同获取土地的方向发展;三是确保为中低收入者建房的结构调整得到具体落实。
（二）低收入家庭以租用廉租房为主。文件第十一条明确:"廉租住房是解决低收入家庭住房的主要渠道"。同时要求定期公布廉租房建设规模。这一条是长期国策之一，为低收入者住房问题提供政策保障。部分开发企业也要为建廉租房进行探索与实践。
（三）大多数居民以购买或承租普通商品房为主。文件特别强调"重点发展满足当地居民，自住需求的中低价位、中小套型普通商品房"。以解决大多数中等收入家庭的住房需求。
（四）住宅标准以每套90平方米或90平方米以下为主。这一条很多人不理解，但这将是符合国情的长期国策之一。房地产将坚持以市场为导向和以这一国策为依据来指导未来的发展。我国20世纪80年代以前一直执行小户型政策。如一类住宅42～45平方米，二类住宅45～50平方米，三类住宅60～70平方米，四类住宅80～90平方米。现在的90平方米，已经考虑了适用与舒适性。当前开发企业应将重点放在90平方米或90平方米以下的户型设计，使之更合理。有位日本朋友到中国，看了一套98平方米的房子后说:"在这套房子里感觉不如日本70平方米房子大。"这里有一个合理设计室内空间，合理布局，充分利用有效面积的问题。开发委也将探讨这一问题，为开发企业提供思路。
（五）改善居住条件应重视换购和租赁方式。正确引导居民消费观已成为房地产健康发展的重要一环，文件中只有一条使用了"积极"二字：即"积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，……多渠道增加中低价位，中小套型住房供应。"这更是一项长期国策。2005年国办发（2005）06号文件提出"鼓励并规范住房出租业。"因此开发企业应逐步探讨研究建设长期出租用房，同样符合国情和国家发展战略，银行也应增加为租赁方式服务的长期商业贷款，促使住宅出租业健康发展。
总之，文件内容很多，我仅从几个侧面谈谈看法，供大家参考。
房地产业在我国新的发展阶段中处于重要的支柱地位。每次调控的中心目的是促使其持续健康发展。为此，房地产同仁应坚定信心，把握好房地产的未来趋势，在追求住宅"时间品质"，重视小康时代和后小康时代人们对住宅质量的要求上下功夫，使企业立于不败之地。如:思考为老龄服务的无障碍设计与规划;为建设节约型社会服务的循环利用建材与集成节能设计与规划;为持续发展服务的可利用再生能源与太阳能的设计与规划;为未来需求服务的预留设计与规划;还有遵循一切开发项目以环境优先为原则等等，从而实现房地产业发展的良性循环。
