稳定房价、结构调整 应与提高普通老百姓支付能力相结合

稳定房价、结构调整 应与提高普通老百姓支付能力相结合

中国房地产业协会城市开发专业委员会副主任委员兼秘书长 王 平

　　当前，国务院进一步提出了稳定房价、控制房价过快增长的要求。在此基础上，也要关注研究、出台提高普通老百姓购买能力的政策措施。因为提高百姓支付能力的研究与落实是实现稳定房价和住房结构调整的关键措施之一。

　　稳定房价、控制房价过快增长的核心点是国民经济平衡发展的需要，是各行业协调发展的需要，是房地产这一重要的支柱行业带动相关行业健康发展的需要，是普通百姓正常消费住房的需要。如果这一平衡被打破，不但会影响整个国民经济的正常发展，更会有普通百姓买房难的现象发生。

　　住房结构调整，一方面是适应我国资源节约型社会的总体要求，另一方面是为不同收入百姓提供相应住房，解决普通百姓购房难的需求。然而，住房结构调整是一个过程，不可能当年调整当年见效，这是由房地产特殊性质所决定的;稳定房价不等于价格不上涨，合理的涨幅是符合经济发展要求的。例如，房地产相关行业的迅速发展推动了各行业产品、服务品质的提高，循环经济要求可循环建材利用，节能省地要求集成节能技术推广，生态环保要求环境优先……这些均是开发成本提高的合理因素，推动了房价上涨。目前，也存在了一些成熟节能环保技术，包括太阳能发电与供暖在住宅上的应用均因普通百姓支付能力不足而不能投入，影响了国家长期可持续发展战略。

　　所以，深入研究如何提高普通百姓的日常支付能力，逐步出台有利于增加普通百姓支付能力的政策措施，缓解矛盾压力，向和谐社会的方向发展有着积极的意义。具体的政策建议有：

　　建议一:对使用节能环保建材的开发建设实行财政补贴，通过开征房产税等措施实现。国家将房产税收入拨给建设部统一审核，专款用于对新建住宅使用节能环保建材的补贴和对既有住宅节能环保的改造。这样，一方面稳定了房价，促进住宅走向循环经济之路，提高普通百姓支付能力；另一方面，有利于国家发展节约型社会的落实，使节能建材、节能产品迅速占领市场。

　　建议二:对中低收入百姓房贷实行递增式还款。普通百姓贷款购房后一般采取等额月还款的方式，这与百姓工资增长趋势不符。因为在20年的贷款期限内，前5～10年负担重，后10～20年随着工作年限增长，工资增长后百姓还贷的负担将会减轻。所以可以实行递增式的还款方式，以减轻百姓当前支付能力困难的局面。

　　从工资水平看，20世纪80年代普通百姓的工资水平为2位数，即几十元月工资;90年代为3位数，几百元工资;2000年以后，多按4位数，即以千元计算。依据国家经济发展的趋势，到2020年达到小康社会，普通百姓的工资在15年后将有较大增长。所以，建议在20年贷款期限内前5年只还贷款利息，从第6年开始递增式还款付息，增强普通居民购买好房子的支付能力。

　　建议三:对中低收入百姓降低购房首付款比例，使普通百姓买得起节能环保的好房子。降低首付款，减轻百姓购房负担非常重要，当然这仅限于第一套房子购买。

　　建议四:对中低收入百姓实行租房补贴制度，进一步提高职工工资个税起征点。根据不同地区情况确定租房补贴标准，工资中增加专项租房补贴。使进城务工人员和年轻的夫妻二人的工资中租金补贴能租到房子。为此工资总额中个人所得税起征点也应适当提高。

　　建议五:鼓励建设出租房，增加房地产金融品种，为建设出租房提供长期商业贷款。国家应鼓励建立建设性能好，空间利用合理的超小户型、小户型、中户型和标准户型的出租房供应体系。使不同收入人群同住一个小区，实现和谐生活，给未来的城市管理创造良好的社区环境。

　　建议六:卖旧房买新房应减免税费。现在社会中出现了不少百姓留旧房、买新房的现象，造成留旧买新的支付能力减弱。国家应鼓励百姓因工作调动远离住地、因孩子需就近上学或改善居住水平而卖旧房买旧房或卖旧房买新房，并实行减免税费，这有利于提高居民生活品质，提高支付能力，活跃二手房市场。同时也利于缓解城市交通压力，节约市民出行的时间成本。